Normalmente si compila un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare che contiene il prezzo, la caparra e i tempi di consegna oltre ad eventuali altri accordi presi tra le parti. La proposta è sempre accompagnata dal versamento di una somma di denaro detta caparra.
Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l’affare venga concluso.
Quando il venditore firma per accettazione una proposta d’acquisto, la stessa diventa automaticamente contratto preliminare vincolando così entrambe le parti.
Da deposito fiduciario a caparra confirmatoria
Quando si fa una proposta di acquisto per un immobile, per dimostrarne la serietà vi si allega un assegno bancario non trasferibile intestato al venditore, rilasciato in deposito fiduciario (ovvero rilasciata in garanzia) presso l’agente immobiliare, che è autorizzato a consegnarlo alla proprietà solo dopo l’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta stessa. La legge non prevede una regolamentazione specifica per il valore dell’assegno, ma la consuetudine vuole che ci si attesti intorno al 10% del valore del prezzo di vendita.
Con l’avvenuta conoscenza dell’accettazione, il contratto preliminare per legge si perfeziona e matura in tutti i suoi effetti e l’assegno in deposito diventa caparra confirmatoria, ovvero un legame economico tra le parti.
Cosa succede se la proposta d’acquisto non viene accettata dal venditore?
Se la proposta d’acquisto non viene accettata, la caparra verrà restituita al proponente che sarà libero di modificare la sua proposta, magari migliorando le condizioni.
Se l’acquirente ci ripensa?
Se il venditore ha già accettato, è essenziale capire se l’acquirente si sia riservato la possibilità di tornare indietro sui suoi passi avendo qualificato le somme versate a titolo di ‘caparra penitenziale’. Solo in questo caso potrà sciogliersi dal vincolo contrattuale perdendo solo la somma versata. In caso contrario, ovvero in caso di versamenti a titolo di ‘caparra confirmatoria’, per essere libero dall’impegno assunto dovrà ottenere il consenso del venditore, perdendo la somma versata a titolo di caparra ed esponendosi al rischio di eventuali ulteriori richieste di risarcimento danno da parte del venditore.
