Vorresti mettere in vendita la tua casa, ma non hai idea di quanto possa valere?
Vorresti farti un’idea prima di decidere se vendere oppure no e prima di rivolgerti ad un agente immobiliare?
In questo articolo parleremo di come calcolare il valore di un immobile.
Vendere casa è un’esperienza che mette di fronte ad un grande interrogativo, ovvero IL GIUSTO PREZZO DI CASA.
Infatti il prezzo è uno degli elementi fondamentali per la vendita di un immobile. E il prezzo è correlato al valore dell’immobile noto come VALORE DI MERCATO.
Solitamente questo valore viene calcolato dagli agenti immobiliari o da altri professionisti specializzati in materia. Una stima approssimativa puoi ottenerla anche tu se vuoi farti un’idea del valore e del prezzo a cui puoi vendere la tua casa.
Devi innanzitutto sapere che il VALORE DI MERCATO di un immobile non va confuso col suo VALORE CATASTALE.
Conosciuto anche come VALORE FISCALE. Questo infatti rappresenta la base di calcolo per il pagamento di una serie di imposte correlate all’immobile come ad esempio le imposte di registro, ipotecarie, catastali, di successione, ecc.
VALORE DI MERCATO
Rappresenta per così dire il valore di scambio, ossia l’importo al quale l’immobile verrebbe venduto se fosse posto libero sul mercato.
E può essere espresso in funzione di alcune caratteristiche tecniche ed economiche dello stesso.
In prima battuta risulta indispensabile verificare la SUPERFICIE COMMERCIALE dell’appartamento. Per il valore al MQ si tiene conto di tutta una serie di indici volti a determinare il costo effettivo di un immobile.
Per citarne alcuni: l’ubicazione, il quartiere, le condizioni dello stabile e dei locali interni.
Oltre alla superficie e alla quotazione al metro quadro, nel calcolo del valore commerciale entrano in gioco anche una serie di COEFFICIENTI DI MERITO idonei ad aumentare o diminuire la quotazione.
Questi coefficienti sono correlati alle caratteristiche dell’immobile e sono espressi in percentuale.
PRINCIPALI COEFFICIENTI DI MERITO
– in relazione al piano ad esempio -10% per il primo piano e -3% per il secondo piano con ascensore o -15% se non è presente l’ascensore;
– in base allo stato e all’età dell’immobile ad esempio -20% su immobili non liberi, un +10% per un appartamento finemente ristrutturato;
– in base al tipo di riscaldamento ad esempio +5% per il riscaldamento autonomo oppure +10% per un appartamento con vista esterna panoramica.
La FORMULA MATEMATICA consiste nel moltiplicare la superficie commerciale per la quotazione al mq e per i coefficienti di merito.
Calcolata la SUPERFICIE COMMERCIALE si prendono a riferimento i valori al mq individuati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare O.M.I. relativi all’area in cui si trova l’immobile.
Ti starai rendendo conto che non si tratta di un’operazione semplice.
Con questo articolo voglio permetterti di giungere ad un valore indicativo di casa tua per iniziare a fare dei ragionamenti su ciò che desideri fare, vendere o locare ecc
Dopo esserti fatto un’idea ti consiglio di rivolgerti ad un professionista per averne la conferma e per confrontarti.
Noi tutti quando acquistiamo una determinata cosa ragioniamo per “confronto”. Per capire se quella cosa vale il prezzo che ci chiedono la paragoniamo con un’altra.
Prova a pensare a quando hai comprato la tua auto o la cucina o semplicemente un capo di abbigliamento.
Hai fatto delle ricerche, hai fatto delle comparazioni e hai analizzato le caratteristiche del prodotto paragonandolo a quelle di un altro simile, vero?
E’ importante capire come ragionano gli acquirenti.
Il potenziale compratore valuta la tua casa considerando il prezzo che chiedi e le sue caratteristiche.
La prima cosa che puoi fare è quella di confrontare la tua casa con altre con caratteristiche simili, nella stessa zona e guardare i prezzi a cui sono in vendita.
Questa è anche la prima cosa che faranno gli acquirenti!
Non guarderanno soltanto il tuo annuncio e non verranno a vedere soltanto il tuo appartamento. Normalmente prima di decidere vanno a vedere decine di case.
Mettendo in vendita un immobile si entra in concorrenza con gli altri in vendita in quel momento.
Come fai quindi a farti un’idea del prezzo a cui venderai casa tua?
Il prezzo di vendita è quanto un acquirente è disposto a pagare, non è la cifra dell’annuncio.
Pensi di sapere quale sia il modo migliore di valutare un immobile?
Il modo migliore è quello di fare un’analisi di mercato specifica.
Come professionista immobiliare è quello che utilizzo per capire il potenziale valore di un immobile perché è il più preciso.
Oggi ti do alcune indicazioni su come tu puoi iniziare a farti un’idea del giusto prezzo per evitare di svendere o di proporla ad un prezzo fuori mercato rischiando di non venderla mai più. E per sentirti più pronto quando farai i colloqui con gli agenti immobiliari se stai pensando di dare l’incarico ad un Agenzia.
Sappi che il mercato attuale è ribassista. Ovvero sta attraversando una fase di costante calo dei prezzi. Quindi se il tuo prezzo è troppo alto e il mercato sta scendendo non ci sono possibilità che si incrocino.
Il risultato sarà che la tua casa resterà invenduta.
Al contrario in un mercato rialzista col passare del tempo ci sarebbe la possibilità che il prezzo alto venga raggiunto.
Perchè è proprio importante capire subito a che cifra venderai la tua casa?
1. perchè conoscendo la cifra che incasserai potrai decidere se procedere con la vendita oppure no. Optando magari per una locazione o altre soluzioni.
2. perché venderai subito al prezzo maggiore di mercato, alla cifra più alta ottenibile in un mercato ribassista
Sai qualè la regola in un mercato ribassista?
Prima vendi e più guadagni!
Ad esempio se oggi la tua casa vale Euro 200.000 ogni mese mediamente perderai Euro 2.000
Quindi è importantissimo individuare subito il corretto prezzo di mercato per decidere cosa fare e per realizzare il maggior prezzo dalla vendita vendendo in 60/90 giorni al massimo.
Questi sono i tempi medi di vendita di una casa proposta al prezzo giusto e promossa nel modo giusto.
Se un immobile è sul mercato da 5/6 o più mesi sappi che c’è un problema.
1. E’ sbagliata la strategia di vendita
2. E’ fuori mercato
Visto che non sei un professionista del settore immobiliare, cosa puoi fare per farti un’idea del giusto prezzo?
1. Guardare sul mercato quali cifre chiedono i tuoi concorrenti per immobili simili al tuo nella medesima zona o meglio quartiere. Guarda gli annunci di privati e agenzie su immobiliare.it oppure i cartelli o gli annunci sulle riviste di settore.
La domanda che ti devi fare è : i miei concorrenti quale cifra stanno chiedendo per un immobile simile al mio ?
2. Dopo aver guardato gli annunci controlla le date per capire da quanto tempo quelle case sono in vendita.
Si tratta di immobili messi in vendita da poco tempo? oppure stanno lì da 6/7/8 mesi??
Se sono annunci di oltre 5/6 mesi significa che sono immobili fuori prezzo.
Quindi se tu proponessi la tua casa a quelle cifre anche la tua casa sarà fuori prezzo e resterà invenduta.
E’ questo il tuo obiettivo? Non penso.
Se gli immobili dei tuoi concorrenti sono in vendita da oltre 5 mesi vuol dire che sono fuori prezzo di un 15-20%.
Un immobile fuori prezzo ha pochissime visite e non riceve proposte.
Togli il 20% dalle cifre richieste per gli immobili simili al tuo in vendita da oltre 5 mesi e già ottieni un dato importante.
Facciamo un esempio:
Prezzo in annuncio Euro 300.000
Annuncio su immobiliare.it da 6 mesi
Probabilmente il prezzo corretto per vendere questo immobile è intorno a Euro 240.000
P.S. sto semplificando molto un concetto decisamente ampio. Sappi che valutare correttamente un immobile non è così semplice, come ti dicevo sempre una precisa analisi di mercato e poi tanta, tanta esperienza oltre a dati reali di compravenduto e altri di cui un privato non è in possesso.
Torniamo a quello che puoi però fare tu.
Sono due le cose che determinano la vendita di una casa:
1. che il prezzo sia allineato al mercato
2. che sia visibile
Ma sono tre le cose che determinano una vendita di successo:
1. che il prezzo sia il più possibile allineato al mercato
2. che sia visibile
3. che sia gestito bene il processo, in ogni sua fase
Statisticamente considera che mediamente ogni 10 case in vendita ci sono 3 acquirenti disposti a fare l’acquisto.
Cio’ significa che devi farti notare e devi essere ai primi posti per farti scegliere al posto delle altre.
Operativamente ti consiglio di fare un elenco di almeno 10-15 appartamenti simili al tuo, inserire i dati in una tabella e dal prezzo diviso i Mq trovare il valore di ognuno per Mq per poi fare una media e arrivare ad un valore medio al MQ.
E questa è la prima parte del lavoro.
La seconda parte invece riguarda il reperire informazioni relative a ciò che effettivamente è stato venduto negli ultimi 6-8 mesi al massimo per renderti conto del prezzo finale della compravendita.
Ma come fai a trovare questi dati?
Le agenzie immobiliari hanno banche dati che aggiornano costantemente coi dati del compravenduto e altri strumenti per reperire più informazioni possibili.
Tu cosa puoi fare?
Informarti. Semplicemente chiedere ai vicini di casa, al portinaio. Chiedere a quanto è stato venduto quell’immobile simile al tuo nella tua zona di cui avevi magari visto il cartello.
Questo è ciò che puoi fare, quindi devi basarti su dati e informazioni che ti daranno i tuoi conoscenti.
PS sappi che chi ha messo in vendita la sua casa a Euro 200.000 e poi ha realizzato Euro 130.000 non lo ammetterà mai!!
Quello che è importante per te è che siano dati certi.
Sentirai qualcuno dire “ha svenduto” , “hanno svenduto!” …
Io francamente posso dirti che la gente non regala le proprie case! Sul mercato non ci sono case svendute. Al massimo c’è chi decide di applicare uno sconto un pò più alto, un 4% un 5% ma nessuno svende la propria casa.
Neppure chi ha bisogno perché se si è in linea col mercato non è necessario svendere.
Svende chi sbaglia l’analisi specifica di mercato, questo sì.
Quindi è importante, se ti affiderai in futuro ad un agente immobiliare, che egli faccia un accurata stima e che magari la condivida con te per farti capire le cose.
Se non trovi immobili simili al tuo ( cosa alquanto rara ) e comunque a completezza del lavoro fatto finora guarda anche i dati dell’osservatorio immobiliare italiano OMI e di quello della città di Torino OICT.
Sappi che sono dati generici, non affidabili al 100%. Andrebbero interpretati. Però ti aiuteranno comunque nel tuo obiettivo in questa prima fase.
Sono dati generici perché non tengono in considerazione tutti i parametri che rendono diversa una casa da un altra.
Ad esempio due case ristrutturate possono comunque avere prezzi molto differenti perché si considerano altre caratteristiche a parte il fatto che siano entrambe ristrutturate.
Una fonte più precisa è quella che emerge dall’osservatorio immobiliare delle varie associazioni di categoria come FIAIP.
Sicuramente i dati sono reali dati di mercato anche se risultano molto generici perché anche in questo caso ci sono i tre gruppi con stato nuovo-ristrutturato e da ristrutturare. Bisogna pertanto partire da questi come base ma poi fare altri ragionamenti.
Quindi trova il prezzo medio al mq moltiplica per i mq commerciali di casa tua considerando l’abitazione al 100%, i balconi per un terzo e il box al 50%.
Otterrai un valore indicativo massimo realizzabile.
Ricorda che se il tuo immobile adesso vale Euro 500.000 tra un anno, se ti va bene, varrà Euro 450.000
Ha senso chiedere adesso Euro 600.000? e non venderlo per poi rinunciare a ben 50.000 Euro il prossimo anno vendendo a Euro 450.000 ?
Per una Valutazione Specifica compila il Questionario al seguente link oppure invia una email a info@caterinabenedictis.it
https://forms.gle/WG4S62v1cTCzS7aU8
