Ovviamente questo vale per gli agenti immobiliari di Torino come di tutte le altre città.
Considerato che un professionista emetterà una fattura per il lavoro che ha svolto per te ti interesserà sapere nel dettaglio cosa è tenuto a fare.
Un agente immobiliare ha dei doveri nei tuoi confronti mettiamola così.
Il suo compito è di condurti serenamente alla conclusione della vendita, io seguo personalmente i miei clienti in ogni singola fase e fino al giorno in cui andiamo da notaio.
Secondo quanto indicato dagli articoli 1754 e seguenti del Codice Civile, l’agente immobiliare è di fatto un mediatore.
La legge indica alcuni dei suoi obblighi, altri sono contrattualmente stabiliti tra le parti tramite l’incarico di vendita altri sarebbero sottintesi in realtà, altri ancora provengono dalle varie sentenze della giurisprudenza.
Doveri nei confronti del venditore
La prima cosa da fare è il sopralluogo presso l’immobile oggetto della vendita per visionare di persona l’abitazione e raccogliere informazioni, documentazione ed esigenza specifica della persona.
Si vende una casa, ma si ha a che fare con famiglie, persone che hanno ognuna delle situazioni specifiche.
Sarà opportuno anche informarsi sui lavori straordinari già effettuati dal condomino e di quelli che potrebbero essere realizzati e chiedere i prospetti delle spese di gestione.
Grazie a tutti questi dati il professionista sarà in grado di preparare una stima, nel mio caso preparo anche una strategia di vendita personalizzata che tiene conto delle peculiarità della tua casa e di altri dati che poi condivido col cliente spiegandogli chiaramente quali sono i valori di mercato e quali le cifre che si potranno ottenere dalla vendita.
Molte agenzie tendono a darti un valore molto basso per poter vendere prima, altre un valore molto alto per impressionarti positivamente. La migliore valutazione deve indicarti un prezzo medio e uno massimo e le relative tempistiche per conseguire i relativi prezzi.
Dopo un esame attento della documentazione, con il criterio dell’ordinaria diligenza richiesta dalla sua professione, il professionista deve verificare con te la regolarità catastale e urbanistica, accertarsi di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli e, in caso di mancanza di alcuni documenti, attivarsi subito per il reperimento. Il professionista ha fortunatamente molti strumenti per controllare questo aspetto, sia grazie a programmi web che grazie a professionisti del settore (geometri, architetti, notai), per sanare ogni eventuale dubbio.
La promozione dell’immobile
Prima di mettere l’annuncio bisogna preparare il piano di promozione della casa.
Lo scopo è di intercettare il miglior acquirente e per trovarlo bisogna fare alcune specifiche attività inerenti ad esempio l’intervento di home staging, che varia di situazione in situazione e la famosa preparazione della casa per le foto, per il video, per gli annunci sui portali immobiliari e per gli appuntamenti di vendita.
In conseguenza alle visite poi è buona regola fornire ogni 2/3 settimane un report riepilogativo al venditore per tenerlo aggiornato sui vari feedback dei potenziali clienti.
La compravendita perfetta
Una compravendita richiede la perfetta esecuzione di molti adempimenti, che possono presentarsi anche prima del rogito. È essenziale dunque che il professionista fornisca la propria assistenza sin dalle prime fasi e fino all’atto definitivo davanti a notaio, per fare in modo che si arrivi a questo momento senza sorprese.
Sarà necessario registrare, entro 20 giorni, la proposta d’acquisto accettata, previa consegna di almeno due copie della stessa con le firme autografe originali e della relativa cifra in denaro necessaria per procedere al versamento di quanto dovuto per la registrazione.
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possano influire sulla conclusione della trattativa. In qualità di professionista, l’interpretazione della norma impone anche un comportamento attivo dell’agente, estendendo l’obbligo di informazione anche a quelle circostanze che potrebbe o dovrebbe conoscere secondo la diligenza ordinaria (art. 1759 c.c.).
Questo è un aspetto molto importante perché non di rado accade che, pur di concludere una vendita un agente ometta di dare informazioni importanti all’interessato. Mi è capitato di sentire recentemente che una persona, interessata a comprare un bilocale in centro a Torino con un soppalco, chiedesse all’agente della regolarità del soppalco, condizione imprescindibile per ottenere il mutuo e dunque per la conclusione dell’affare. Non solo l’agente rispose che era regolare, ma cercò di far firmare un documento al compratore dove si prendeva ogni responsabilità sulla questione.
La buona fede dell’agente immobiliare
Sembra ovvio ribadirlo, tuttavia è importante evidenziare che il dovere di informazione dell’agente è in realtà un corollario del più generale dovere di buona fede e correttezza che già le parti devono osservare in un qualsiasi rapporto contrattuale o in ogni rapporto antecedente, il che significa anche durante la trattativa o la visita (artt. 1175, 1337, 1338 c.c.).
Sempre secondo il Codice Civile (art. 1759) il professionista dovrà poi verificare l’autenticità delle sottoscrizioni dei clienti per ogni contratto firmato, questo per garantire la paternità delle firme e di conseguenza offrire certezza assoluta circa la manifestazione di volontà delle parti.
Ecco, diciamo che abbiamo visto l’ABC di quello che almeno la maggior parte dei professionisti dovrebbe fare.
Purtroppo assisto sempre più di frequenti a casi in cui alcuni di essi non adempiono neanche una piccola parte di questi importanti passi, creando non poche difficoltà o problemi ai loro clienti.
La raccomandazione è quella sempre di verificare l’operato di ogni professionista (di ogni lavoro!) se avete sinceri dubbi sull’esecuzione dei loro obblighi e soprattutto sulla loro efficacia.
In caso di informazioni o di assistenza, sono a disposizione anche per aiutare chi ha magari già scelto un’agenzia e ha bisogno di un intervento per sistemare le cose (email: cbenedictis@gruppoedoardo.it).
