Come si vende una casa con usufrutto?
Un mio cliente mi ha contattato per chiedermi se si può vendere una casa con usufrutto.
Ha sentito dire che molte persone soprattutto in età anziana ricorrono alla vendita della nuda proprietà di un’abitazione per ottenere una somma di denaro mantenendo però il diritto di continuare a vivere all’interno della loro casa fino al decesso.
Certamente è possibile vendere una casa anche con usufrutto ad una condizione ovvero che l’usufruttuario e il nudo proprietario siano persone diverse.
Diritto di usufrutto
In cosa consiste l’usufrutto? Consiste nel diritto di utilizzare un immobile che è di proprietà di un altro soggetto.
Un soggetto acconsente che, su un bene proprio, un altro soggetto ne tragga utilità, anche dandolo in affitto, purché non ne alteri la natura e la destinazione.
Pensiamo ad esempio a un genitore che voglia concedere al figlio la possibilità di dare in affitto un suo immobile e magari ricavarne un piccolo reddito. Oppure un figlio che essendo proprietario di una seconda casa voglia permettere ai genitori la possibilità di viverci all’interno.
Con la cessione del diritto di usufrutto, il proprietario del bene viene definito “nudo proprietario”: egli, cioè, resta sempre l’unico titolare del bene stesso, ma con poteri ridotti. Infatti, è tenuto a tollerare la presenza dell’usufruttuario. Ecco perché si usa la definizione di “nudo proprietario”: è un proprietario spogliato del suo diritto principale, quello di utilizzo del bene.
Si può vendere l’usufrutto?
Come abbiamo anticipato, le ragioni per cui una persona voglia cedere l’usufrutto della propria casa sono le più disparate. La cessione può essere dietro pagamento di un corrispettivo liberamente concordato tra le parti (cosiddetta cessione di usufrutto a titolo oneroso) oppure a mero scopo di generosità, senza alcun prezzo (cessione di usufrutto a titolo gratuito).
Con la vendita dell’usufrutto, il proprietario del bene resta tale, ma deve andare via dall’immobile per consentire che lo stesso sia utilizzato dall’usufruttuario.
Il termine massimo di durata dell’usufrutto è la vita dell’usufruttuario. Se due parti si accordano per un usufrutto con durata di 20 anni, ma l’usufruttuario dovesse morire dopo appena cinque anni, l’usufrutto non verrebbe mai trasferito ai suoi eredi e il bene ritornerebbe al legittimo proprietario.
L’usufruttuario può, a sua volta, cedere il proprio usufrutto a un altro soggetto. Ma anche in questo caso, la durata dell’usufrutto resterà parametrata alla vita del primo usufruttuario.
Alla scadenza dell’usufrutto il bene torna automaticamente – senza cioè bisogno di un nuovo atto – al suo legittimo titolare che, da quel momento in poi, ne riacquista anche il diritto di utilizzo; sicché da nudo proprietario torna ad essere proprietario puro e semplice.
Quindi, a ben vedere, se anche parliamo di vendita di usufrutto non si tratta di una vendita “definitiva” come quella della proprietà: il bene dovrà tornare al nudo proprietario allascadenza dell’usufrutto.
Chi può vendere l’usufrutto?
Può farlo sia il proprietario del bene che lo stesso usufruttuario; quest’ultimo, come detto, può cedere il proprio usufrutto a terzi, potendolo fare anch’egli sia a titolo gratuito che a titolo oneroso.
Si può vendere la nuda proprietà?
Potrebbe anche succedere l’inverso: ossia il proprietario del bene, anziché vendere l’usufrutto, vende la nuda proprietà. In questo caso, egli mantiene il diritto di continuare a vivere all’interno della propria abitazione fino alla scadenza dell’usufrutto (che può essere pari alla sua stessa vita residua), pur trasferendone la titolarità a un terzo. Il terzo, quindi, diventerà proprietario del bene, ma non potrà utilizzarlo finché dura l’usufrutto. Alla scadenza dell’usufrutto, il nudo proprietario-acquirente potrà anche utilizzare il proprio bene.
Si può vendere una casa con usufrutto?
Tornando al tema “come si vende una casa con usufrutto” e se si può fare, ecco la risposta: si può vendere la casa con un usufrutto. Come infatti abbiamo spiegato nel precedente paragrafo, il nudo proprietario può cedere la propria nuda proprietà a un altro soggetto che dovrà comunque rispettare il diritto di usufrutto che il venditore ha già ceduto. Il nuovo nudo proprietario deve, quindi, rispettare l’usufrutto già esistente sull’immobile, usufrutto che scadrà alla scadenza concordata tra le parti originarie.
