Faq

Secondo le normative aggiornate, l’alienante (= il venditore) di un bene immobile deve mostrare al notaio, che dovrà predisporre l’atto di compravendita (o atto di vendita casa), i seguenti documenti per vendere casa:

• documenti personali
• atto di provenienza e nota di trascrizione
• planimetria catastale
• visura catastale
• Ape + RRE
• ultimi 3 verbali di assemblea
• ultimi 3 prospetti spese
• regolamento di condominio
• certificato di abitabilità
• certificazione degli impianti

L’APE è un documento obbligatorio per legge indispensabile per la vendita e per la pubblicizzazione di un immobile e può essere
redatto solo dai tecnici abilitati in Regione. Essa rappresenta la targhetta energetica dell’immobile che in considerazione di molteplici parametri, non solo strutturali, esprime il consumo in termini energetici della vostra abitazione. Si esprime attraverso un indice numerico in Kw/mq. ed una lettera dalla A alla G dove G indica la classe più bassa con il maggior consumo e la A quella più alta con il minor consumo energetico. I tempi per il rilascio variano dai 5 ai10 giorni ed ha una durata di 10 anni. Il costo (comprensivo di IVA e tasse regionali) è di circa 200 €.

La proposta unilaterale di acquisto, generalmente formulata come proposta irrevocabile, è un atto preparatorio, finalizzato a “vincolare” il promissario acquirente alla propria offerta. Fino a quando la proposta di acquisto non è accettata, la stessa si qualifica come mero “atto pre – negoziale”; come tale non è soggetta all’obbligo di registrazione. Nell’ipotesi, invece, in cui la proposta di acquisto venga accettata dal promittente venditore, la stessa è qualificabile come vero e proprio contratto preliminare, assoggettato come tale a tutte le prescrizioni relative a quest’ultimo: forma scritta, contenuto, obblighi antiriciclaggio di mediatori e professionisti, eventuali obblighi fideiussori, registrazione obbligatoria, ecc

Si può dire che un buon contratto preliminare è l’atto essenziale perché si arrivi nel migliore dei modi e senza sorprese alla vendita per Atto Pubblico. Contestualmente alla sottoscrizione di un contratto preliminare, la parte acquirente versa alla parte venditrice, a titolo di caparra confirmatoria un importo che può variare dal 10% al 30%. La variabilità di questo importo è direttamente dipendente dal prezzo dell’immobile e dal tempo intercorrente tra la data stipula del contratto preliminare e la data di stipula dell’Atto Pubblico di trasferimento della proprietà.

La caparra confirmatoria è “lo strumento giuridico” previsto dal codice civile che sanziona il contratto preliminare di compravendita. Pertanto se la parte acquirente dopo aver versato la caparra non intende più perfezionare l’acquisto stipulando l’atto Pubblico, perde quanto versato e la parte venditrice può trattenere quanto ricevuto rimanendo proprietaria dell’immobile.
Se, al contrario, dopo avere incassato la caparra confirmatoria parte venditrice non vuole o non può perfezionare la vendita stipulando l’Atto Pubblico, è tenuta alla restituzione alla parte acquirente di un importo pari al doppio di quanto ricevuto. Tuttavia la parte acquirente che non intende essere soddisfatta da questo pagamento ma che assolutamente intende divenire proprietaria dell’immobile per il quale ha sottoscritto un contratto preliminare, può rivolgersi all’autorità giudiziaria e chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare stipulato.

Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria funge da garanzia: la parte che versa la caparra si impegna a non recedere dal contratto, pena la perdita della somma; la parte che la riceve, invece, si impegna a non recedere, pena la restituzione del doppio dell’importo. Generalmente il versamento si effettua a conclusione del contratto preliminare: qualora il patto non venga rispettato, la caparra (o il suo doppio) è impiegabile come risarcimento del danno. La caparra confirmatoria non è valutata corrispettivo del contratto, nemmeno in caso di inadempimento, per cui su tale somma non deve essere applicata l’Iva.

Deposito Cauzionale
La cauzione, come la caparra confirmatoria, è una somma di denaro che viene versata da una delle parti e viene utilizzata come garanzia contro l’inadempimento del contratto. A differenza della caparra confirmatoria, però, in caso di inadempimento l’importo ha la funzione di risarcimento del danno: in questa ipotesi tale somma costituisce una parte costituente di reddito positivo o negativo. Il deposito cauzionale, al termine del contratto, deve essere restituita a chi l’ha versata e non viene inclusa nel corrispettivo stabilito.

Il rogito ovvero l’atto notarile è l’atto conclusivo di tutto l’iter previsto per diventare proprietari di un immobile. E’ quel contratto con il quale le parti formalizzano le loro reciproche volontà in merito al trasferimento della proprietà di un immobile. Questo contratto viene sottoscritto dinanzi ad un notaio il quale, oltre a registrarlo, provvede anche a trascriverlo presso i Pubblici Registri immobiliari perché la compravendita sia resa pubblica ed abbia efficacia anche nei confronti dei terzi. Al momento dell’Atto Pubblico di trasferimento della proprietà si trasferisce anche il possesso dell’immobile il quale, deve essere libero da cose o persone salvo diverse pattuizioni fra le parti.