{"id":6385,"date":"2022-02-21T10:33:15","date_gmt":"2022-02-21T10:33:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.caterinabenedictis.it\/?p=6385"},"modified":"2022-02-21T10:33:15","modified_gmt":"2022-02-21T10:33:15","slug":"controlla-bene-le-planimetrie-catastali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.caterinabenedictis.it\/index.php\/2022\/02\/21\/controlla-bene-le-planimetrie-catastali\/","title":{"rendered":"Controlla bene le planimetrie catastali !"},"content":{"rendered":"
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Vi racconto cosa mi \u00e8 successo quando due persone mi hanno affidato la vendita di un appartamento ereditato dalla zia.<\/h3>\n

Le loro prime parole sono state: \u201cL\u2019appartamento \u00e8 tutto apposto: abbiamo appena fatto sanare la veranda da un ingegnere che ha controllato tutto, ed \u00e8 ok. E poi, l\u2019appartamento \u00e8 stato compravenduto ben due volte negli ultimi quindici anni \u2026 sicuramente i notai hanno fatto tutti i controlli che servivano!<\/em>\u201d.<\/p>\n

A prescindere, come da mia procedura di vendita, ho proceduto alla verifica delle planimetrie catastali con lo stato di fatto e, morale della favola, \u00e8 saltato fuori che, da tutto apposto che doveva essere, in realt\u00e0 stavano usando un garage che non era loro, ed il loro lo stava usando un altro condomino.<\/h4>\n

E, di conseguenza, stavano per vendere un garage non loro \u2026 ti lascio pensare alle conseguenze \u2026<\/p>\n

E questo nonostante la \u201ccertezza<\/em>\u201d che fosse tutto apposto perch\u00e9 \u201ccontrollato da un ingegnere e da ben due notai<\/em>\u201d!<\/p>\n

Ecco, questo per farti capire come un controllo che pu\u00f2 sembrare banale, e che il pi\u00f9 delle volte viene preso sottogamba, \u00e8 di un\u2019importanza fondamentale.<\/h2>\n

Casi come questo ne ho visti a decine, oltre a tutte le altre casistiche di casini che sono nati a causa di un mancato controllo delle planimetrie catastali.<\/p>\n

Proprio per questo non si deve mai saltare questo passaggio.<\/p>\n

Come fare quindi per controllare la planimetrie catastali?<\/h3>\n

\"\"Innanzitutto occorre distinguere le planimetrie catastali da quelle di progetto (o da altre planimetrie).<\/p>\n

In maniera molto semplice, quelle di progetto sono fatte su un foglio che non ha nessun riferimento all\u2019Agenzia del Territorio (Catasto) mentre quelle catastali sono quelle che trovi depositate presso appunto il Catasto o Agenzia del Territorio.<\/p>\n

Ora la prima cosa che devi fare \u00e8 controllare il disegno per vedere che l\u2019immobile che \u00e8 rappresentato sulla planimetria sia proprio quello che tu vuoi verificare.<\/h3>\n

Sembra una cosa scontata ma molte volte si controllano le planimetrie di altri immobili.<\/p>\n

\"\"Dopo aver fatto questo, il controllo successivo da fare \u00e8 che i riferimenti catastali cio\u00e8 comune, sezione, foglio, particella (mappale) e subalterno indicati nella planimetria catastale siano proprio quelli dell\u2019immobile che tu stai verificando.<\/p>\n

Questo perch\u00e9 talvolta nel tempo sono stati scambiati gli immobili tra delle persone (vedi il caso che ti ho citato all\u2019inizio di questo articolo) e quindi uno sta usando, per esempio, il magazzino di un altro e viceversa, e quando vendono in realt\u00e0 cedono l\u2019uso di quello che stanno usando ma la propriet\u00e0 \u00e8 di un\u2019altra persona.<\/h3>\n

Questo caso \u00e8 tipico delle ex case popolari, per esempio, dove all\u2019inizio le persone erano tutte inquilini e prendevano i magazzini un po\u2019 a caso e, quando sono diventate proprietarie, gli sono stati assegnati i magazzini in propriet\u00e0 che magari non erano quelli che usavano realmente.<\/p>\n

Fatto questo controllo (che \u00e8 fondamentale) devi passare a controllare cosa c\u2019\u00e8 scritto come destinazione d\u2019uso nelle varie stanze.<\/h3>\n

Per capirci meglio, all\u2019interno di ogni stanza deve essere scritto quello a cui \u00e8 adibita: cucina, soggiorno, disbrigo, magazzino, garage, taverna e cos\u00ec via.<\/p>\n

Ovviamente devi controllare che quello che c\u2019\u00e8 scritto corrisponda all\u2019esatta destinazione d\u2019uso di quella stanza.<\/p>\n

Se cos\u00ec non fosse sei di fronte a una difformit\u00e0 catastale.<\/p>\n

Proseguendo nella verifica, devi fare quella che probabilmente \u00e8 la pi\u00f9 importante perch\u00e9 prevede delle variazioni fondamentali per il mancato buon fine della vendita.<\/h3>\n

Devi cio\u00e8 verificare la conformit\u00e0 del disegno rispetto allo stato di fatto.<\/p>\n

Mi spiego meglio: l\u2019immobile come \u00e8 disegnato nella planimetria catastale deve corrispondere esattamente a quello che \u00e8 in realt\u00e0.<\/p>\n

Quindi parti prima di tutto col controllare i muri esterni, cio\u00e8 se corrispondono le dimensioni, se sono diritti o storti.<\/h3>\n

E, soprattutto, i fori: cio\u00e8 se le porte e le finestre sono riportate negli esatti punti in cui in realt\u00e0 si trovano.<\/p>\n

Una volta che hai controllato i muri esterni devi passare al controllo dei muri e della divisione interna delle stanze.<\/h3>\n

Devi controllare anche qui che i muri siano riportati tutti e, anzi, che non ce ne siano riportati in pi\u00f9, cio\u00e8 che nella planimetria catastale ci siano disegnati muri che nella realt\u00e0 non ci sono.<\/p>\n

Ti sembrer\u00e0 strano ma molte volte troverai dei muri che non esistono pi\u00f9.<\/p>\n

E questo perch\u00e9 i proprietari nel tempo hanno eliminato o spostato delle pareti interne perch\u00e9 a loro andava bene cos\u00ec, ma senza fare la variazione della planimetria catastale.<\/h3>\n

Anche questa \u00e8 una difformit\u00e0 che va sistemata.<\/p>\n

Oltre alle pareti devi controllare che i fori, cio\u00e8 le porte tra una stanza e l\u2019altra, corrispondano esattamente.<\/p>\n

Una volta fatto questo uno pensa di aver finito ma, in realt\u00e0, la legge parla chiaro: infatti parla anche dell\u2019allineamento dei dati catastali rispetto alla situazione di fatto.<\/h3>\n

E nei dati catastali sono comprese anche le intestazioni e le quote ed eventuali diritti da parte dei proprietari rispetto all\u2019immobile che stiamo verificando.<\/p>\n

\"\"Di conseguenza, oltre alle planimetrie catastali, devi fare una visura catastale ed accertarti che quel subalterno, o quel mappale, sia intestato alla persona che attualmente \u00e8 realmente proprietaria.<\/p>\n

E soprattutto devi verificare che le quote di propriet\u00e0 siano corrette.<\/p>\n

Per spiegarti meglio, considera che tre fratelli potrebbero aver ereditato delle quote di un terzo ognuno di un immobile e poi uno potrebbe aver acquisito delle quote parziali da parte degli altri.<\/h3>\n

Quindi supponiamo che uno adesso abbia il 50% e gli altri due il 25% ciascuno.<\/p>\n

Questo deve essere riportato esattamente anche nella visura catastale.<\/p>\n

Per ultimare in maniera precisa e per non avere dubbi sulla situazione catastale dell\u2019immobile, l\u2019ulteriore controllo che devi assolutamente fare \u00e8 vedere un estratto di mappa (se si tratta di una casa) o un elaborato planimetrico (se si tratta di un appartamento).<\/h3>\n

\"\"Questi sono due documenti che rappresentano l\u2019immobile inserito nel contesto, cio\u00e8 fa vedere anche le unit\u00e0 immobiliari circostanti.<\/p>\n

Questo controllo \u00e8 fondamentale perch\u00e9, se tutto \u00e8 a posto, dovresti vedere il tuo appartamento che confina esattamente con quello che confina in realt\u00e0.<\/p>\n

Per esempio potrebbe confinare a sinistra col vano scale, a destra con un altro appartamento, di fronte magari col giardino, e sull\u2019altro lato con il vano scale.<\/p>\n

Se cos\u00ec non fosse probabilmente stiamo esaminando l\u2019immobile sbagliato o l\u2019immobile di qualcun altro !<\/p>\n<\/div>\n

Nel mio iter di vendita prevedo la verifica della documentazione e il sopralluogo del mio geometra di fiducia, prima di mettere in vendita l’immobile spiegando al cliente l’importanza di questo passaggio al fine di tutelare le parti e il mio lavoro.<\/p>\n<\/div>\n

Scrivimi per qualsiasi informazione o se stai cercando un professionista serio che ti aiuti a vendere il tuo immobile con serenit\u00e0 e sicurezza cbenedictis@gruppoedoardo.it<\/p>\n

Caterina Benedictis<\/p>\n

agente immobiliare Torino e provincia<\/p>\n

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