Il calcolo dei metri quadri di una casa è essenziale in qualsiasi operazione immobiliare. Si tratta della prima operazione che deve essere svolta poiché solo successivamente si potrà definire un prezzo, il prezzo al mq appunto.
Le due principali misurazioni
La prima misurazione viene definita metro quadro calpestabile, tutto quello che è possibile calpestare viene considerato come metro quadro. Nella misurazione rientra sia la parte interna che quella esterna della casa. La seconda misura è il metro quadro commerciale, ovvero alcune parti dell’immobile vengono trasformate in parti di immobile comparabile, vediamo subito un esempio pratico.
Se consideriamo tutte le parti di una casa, ci sono alcuni ambienti che hanno un valore maggiore rispetto ad altri. Ad esempio, una casa potrebbe avere 200 mq calpestabili ma in realtà gran parte di questi sono relativi ad un giardino esterno oppure ad un solaio. Nel calcolo della superficie commerciale attribuisco agli ambienti che hanno minor valore una percentuale più bassa rispetto agli ambienti più importanti. Ad esempio posso ipotizzare di ponderare al 35% i metri quadri di un giardino di Mq.100. Questa percentuale dipenderà da molteplici aspetti in ogni caso.
Ovviamente la tendenza nella vendita di una casa è quella di aumentare il più possibile i mq commerciali, differentemente nell’acquisto si tende quanto più a ridurli.
Metro quadro commerciale: La posizione geografica conta!
La percentuale di calcolo dei metri quadri commerciali di una zona esterna (un balcone, un terrazzo, un giardino, ecc.) può andare da un 10% ad un 90%. È chiaro che se si tratta di un appartamento vista mare, o un immobile in una zona di pregio, l’area esterna verrà calcolata al metro quadro pieno. Se parliamo di una casa che si trova di fronte alla stazione ferroviaria, l’esterno probabilmente avrà un bassissimo valore commerciale e per questo inciderà in maniera ridotta.
Alcuni suggerimenti per calcolare i metri quadri di una casa
Partendo dalla tecnica di base: i metri quadri commerciali interni si calcolano includendo i muri interni, i muri esterni ed il 50% dei muri confinanti con appartamenti vicini.
Il calcolo dei metri quadri è un’operazione matematica estremamente semplice, calcoli la misura dei lati del locale e li moltiplichi tra di loro per ottenere i metri quadri di quella stanza. Sommando i valori ottenuti per ogni stanza avrai i metri quadri complessivi della casa. Esempio: un ambiente che ha un lato della parete lungo 4 metri e l’altro 3 è ampio 12 metri quadri.
I metri quadri calpestabili sono i metri quadri di pavimentazione interna ed esterna (balcone, terrazzo, garage, cantina, ecc), ovvero la superficie utile. Si escludono quindi le mura sia perimetrali che interne. Per la misurazione occorre delineare le pareti escludendo le mura, la metratura viene fatta partire all’interno del muro.
Come calcolare i metri quadri di un immobile?
Per prima cosa occorre munirsi della planimetria dell’immobile. Seconda cosa verificare la scala in cui viene riportata, se la scala è 1:100 significa che un centimetro del righello corrisponde a un metro reale. Il valore è in genere riportato nella parte alta o bassa del documento.
Una volta appurato ciò, prendete un righello (può essere uno strumento fisico, qualora aveste la mappa cartacea, oppure virtuale, se disponete della pianta sul vostro computer personale), iniziate a misurare i lati di ciascuna stanza e calcolate l’area semplicemente moltiplicando le misure delle due pareti.
Qualora l’ambiente non avesse una struttura lineare, per misurarlo, potresti disegnare delle linee immaginarie e ricreare delle forme geometriche. In questo modo sarai facilitato nella misurazione. Se la casa da misurare dovesse presentare delle mura storte, si devono eseguire su pianta le triangolazioni. Tracciare delle linee tanto da formare dei triangoli rettangoli, da qui si andranno a calcolare le aree dei triangoli disegnati (ricorda che in questo caso dopo aver moltiplicato i due lati devi dividere per due).
Per avere la certezza che la pianta sia disegnata correttamente, è bene fare sempre una controprova andando a misurare personalmente le misure delle stanze con un metro.
Come stimare il prezzo al metro quadro di un immobile?
Quando si vendono o si acquistano immobili, non è facile determinare il prezzo al metro quadro di un immobile oggettivo. Tuttavia, alcune caratteristiche possono aiutarti a stimare il prezzo di vendita più equo.
Vendere o comprare beni immobili è una vera avventura!
Accompagna spesso progetti di vita e segna cambiamenti significativi, sia per i venditori che per gli acquirenti. Ma la questione del prezzo si pone fin dall’inizio del progetto di vendita o di acquisto. A volte è difficile sapere se il prezzo ipotizzato o desiderato dal venditore è il giusto prezzo di mercato.
Come orientarsi per stimare il prezzo al metro quadro equo di una casa ? Ecco alcuni consigli:
- Valuta i prezzi del quartiere
- Valuta quali sono le opere da effettuare
- Presta attenzione al valore energetico
- Considera l’ambiente esterno all’immobile
- Ricordati di considerare la differenziazione rispetto alle altre proprietà in vendita
In ogni caso se vuoi ottenere una valutazione precisa e di valore devi affidarti ad un professionista che ha competenze e informazioni ( come i dati relativi al compra-venduto ) e sa fare sia una stima di mercato del tuo immobile che una stima commerciale che si basa sul valore più che sui metri quadri.
Caterina Benedictis
La professionista immobiliare
