Vendita Fittizia: Cosa Devi Sapere sulla Vendita Simulata di un Immobile
La vendita fittizia di un immobile avviene soprattutto in ambito familiare.
È un’operazione di compravendita particolare ed essere ben informati è il primo passo da fare.
In questo articolo ti spiego tutto sulla finta vendita o vendita fittizia di un immobile.
Che cos’è la vendita fittizia e quando si verifica
La vendita fittizia è un’operazione che non prevede un corrispettivo in denaro.
Affinché possa avvenire si verifica soprattutto nei contesti familiari come ad esempio il caso di un genitore che trasferisce la proprietà immobiliare ad un figlio oppure il caso di una compravendita tra fratelli.
Perché si ricorre a questo tipo di vendita?
Il motivo principale per il quale si ricorre ad una finta vendita è quando si vuole evitare di ricorrere alla donazione.
La donazione infatti può essere impugnata dagli eredi oppure diventare motivo di contestazione da parte della banca che eroga il mutuo su una futura rivendita.
Un altro motivo interessa la tassazione degli immobili e dunque si ricorre alla finta vendita per evitare di pagare le tasse.
Strumenti di tutela
È da specificare che le norme in vigore nel nostro Paese mettono a disposizione degli strumenti per la tutela da compravendita fittizia.
Infatti esistono degli specifici termini che devono essere rispettati, superando i quali la vendita in questione diventa comunque irrevocabile.
Vediamo di cosa si tratta.
Simulazione relativa
Uno degli aspetti da tenere in considerazione, quando si parla di vendita fittizia di un immobile, è quello della simulazione relativa.
Questa si verifica in alcune situazioni, nel caso in cui l’obiettivo è quello di simulare una vendita, realizzando una donazione.
In questi casi, ad esempio, non si verifica realmente un trasferimento di denaro da una parte all’altra: i due interessati potrebbero, quindi, specificare di aver effettuato il passaggio di soldi prima dell’atto.
Oppure si può parlare di simulazione relativa nel caso in cui l’acquirente dà dei soldi al venditore, ma quest’ultimo restituisce il denaro all’acquirente a diverso titolo.
Simulazione assoluta
C’è poi il caso della simulazione assoluta, nel quale si prevede una modifica della titolarità dell’immobile nei registri immobiliari, nonostante rimanga tutto senza alcuna modifica.
Si può trattare, ad esempio, del caso in cui il finto venditore rimane a tutti gli effetti proprietario dell’immobile e il finto acquirente non può avere alcun diritto in merito all’immobile stesso.
Perché tutto possa essere considerato credibile, comunque, deve esserci un passaggio di denaro da una parte all’altra, che può avvenire attraverso un bonifico o lo strumento dell’assegno bancario.
È da dire, infatti, che un notaio potrebbe anche rifiutarsi di procedere con l’atto, se il trasferimento di soldi non avviene proprio in presenza nel suo studio.
Nel caso in cui non si verifichi un passaggio di denaro, si tratta a tutti gli effetti di una simulazione assoluta.
Vendita dell’immobile con prezzo simbolico
La vendita simulata di un immobile può essere messa a punto anche con la richiesta di un pagamento che risulta inferiore, se teniamo conto del valore di mercato.
In questo caso si parla della vendita fittizia di un immobile con prezzo simbolico.
Più specificamente si può parlare in questi casi di vendita mista a donazione.
È una situazione che si verifica in alcuni casi specifici, ad esempio quando un genitore decide di “vendere” ad uno dei figli un immobile, ad un prezzo che viene considerato simbolico.
Si tratta di un’azione che potrebbe andare contro i diritti di eventuali altri figli, che potrebbero di conseguenza contestare questa operazione, dal momento che il genitore dovrebbe assicurare il trasferimento di una parte di eredità a tutti i figli.
In pratica il genitore può essere libero di vendere l’immobile anche ad un solo figlio, ma, perché tutto avvenga in modo regolare, bisogna prevedere un corrispettivo che risulti adeguato.
Una vendita fittizia mista a donazione (come accade con la donazione stessa) può essere impugnata da quelli che vengono definiti eredi legittimari.
Cosa dice la legge
Quindi qual è la legge relativa a questi argomenti che bisogna tenere in considerazione?
È essenziale ricordare che le norme prevedono non soltanto di considerare la forma di un contratto di vendita, ma anche ciò che riguarda più dettagliatamente il contenuto del contratto stesso.
Se non si verifica un trasferimento di denaro o se il passaggio di denaro può essere considerato simbolico, allora non si tratta di una vendita, ma di una donazione.
Gli eredi che ritengono di essere danneggiati da un’azione di questo tipo possono quindi, se lo desiderano, impugnare il tutto.
Come dimostrare una vendita fittizia
Ma come si fa a dimostrare nel concreto una vendita fittizia di un immobile, ad esempio nel caso della compravendita tra coniugi?
I terzi che ritengono di essere danneggiati da una decisione di questo tipo, che potrebbero essere degli altri eredi o dei creditori, possono utilizzare diverse modalità per avere a disposizione delle prove specifiche.
Si potrebbero, ad esempio, utilizzare delle testimonianze eventualmente raccolte sull’argomento.
Si può dimostrare che la casa viene utilizzata dal venditore anche dopo la stipula del rogito o si può dimostrare che il pagamento in realtà non si è verificato.
Una terza persona potrebbe, quindi, dimostrare che non è avvenuto un bonifico tra il venditore e l’acquirente, per andare contro l’atto che è stato messo a punto.
Quando un atto è da considerarsi nullo
Parlando di situazioni come queste, quindi, possiamo citare il concetto di annullabilità, che è diverso da un atto considerato nullo.
Anche se spesso i due termini vengono considerati come sinonimo, esistono delle vere e proprie differenze importanti.
La nullità si può verificare a prescindere dall’intervento da parte di un giudice, quando un contratto presenta dei vizi gravi.
L’annullabilità può essere presente in caso di vizi meno evidenti, che vengono messi in evidenza eventualmente rivolgendosi ad un giudice.
Non si tratta di un’attività automatica, di conseguenza, ma di un’azione che può essere stabilita da un giudice con una decisione specifica.
Quando un atto di vendita può essere impugnato?
Un atto di vendita, ad esempio nel caso della vendita fittizia di un immobile, può essere impugnato da chi ritiene di essere stato danneggiato.
I tempi relativi al periodo per l’impugnazione dell’atto possono essere diversi, tenendo conto dei motivi per i quali si decide di procedere con la richiesta ad un giudice.
Si tratta di tempistiche che vanno dai 5 ai 20 anni.
Per quanto riguarda la vendita fittizia di un immobile tra parenti, l’impugnazione dell’atto può avvenire entro 10 anni.
Nel caso della presenza di creditori, invece, il tempo per procedere è al massimo di 5 anni.
La guida su come intestare casa ai figli
Intestare casa ai figli è il caso più diffuso per il quel si ha bisogno di informazioni dettagliate.
Sapere come procedere è, quindi, fondamentale, anche nell’intestazione della casa ai parenti, come ad esempio nel caso dei figli.
Per questo ho preparato una GUIDA SU INTESTARE CASA AI FIGLI.
Leggi la guida per non commettere errori.
A volte un genitore può decidere di intestare casa ai figli.
Sono davvero differenti i motivi che possono spingere una persona ad intestare la casa ai figli.
È un’operazione che a volte viene effettuata per rendere possibile in anticipo la successione, evitando degli eventuali litigi tra gli eredi.
In altri casi questa operazione viene effettuata per avere a disposizione le agevolazioni fiscali per la prima casa.
Le motivazioni possono essere tante e ci sono diverse modalità per intestare casa ai figli.
Ma quali sono le possibilità che potresti avere a disposizione per effettuare questa operazione?
Ad esempio si può vendere casa ad un figlio?
In questa guida approfondiamo proprio tutti i casi possibili e vediamo come è possibile concretamente intestare casa ai figli.
Intestare casa ai figli con donazione
La donazione rappresenta un modo importante per intestare casa ai figli nel caso in cui questi siano minorenni.
Infatti in queste situazioni l’unica azione che può essere effettuata in modo legittimo è proprio la donazione.
Non puoi infatti vendere una casa ad un figlio minorenne.
Per effettuare la donazione di un immobile ad un figlio è possibile procedere in due modi diversi:
- con la donazione diretta – in questo caso il genitore acquista l’immobile e successivamente effettua un atto di donazione nei confronti del figlio. È però essenziale ricordare che prima devi agire per la compravendita vera e propria e successivamente per la donazione, con il pagamento delle imposte necessarie in entrambi gli atti;
- con la donazione indiretta – è una scelta più semplice, perché viene effettuato un solo atto dal notaio. L’immobile in questo caso viene trasferito direttamente al figlio, evitando di effettuare il pagamento delle imposte sulla donazione, ma procedendo ovviamente con il pagamento delle imposte relative alla fase di compravendita.
Intestare casa ai figli con usufrutto
Intestare casa ai figli con usufrutto può essere una soluzione importante per evitare ad esempio che colui che riceve in donazione l’immobile decida di tenere la casa per sé, mandando via i genitori.
Nella situazione dell’usufrutto in particolare il figlio diventa nudo proprietario della casa, la quale non potrà essere venduta senza uno specifico consenso.
In questo caso, quindi, i genitori possono usufruire dell’abitazione finché sono in vita.
Se vuoi portare avanti questa procedura, però, ricordati di fare molta attenzione ad evitare di violare le quote di legittima.
Infatti al coniuge e ad eventuali altri figli deve andare una quota ben precisa dell’eredità personale.
Se sono presenti il coniuge e un unico figlio, potranno ottenere il 33% dei beni in possesso.
Se ci sono più figli, il coniuge potrà avere il 25% del patrimonio ereditario, mentre un 50% deve essere distribuito tra i figli.
Vendere casa al figlio si può fare?
Spesso, quando si decide di intestare casa ai figli, si sceglie di procedere con la formula della donazione, anche perché è la soluzione migliore per quanto riguarda l’aspetto fiscale.
Devi ricordare però che la donazione non evita il fatto che l’immobile possa andare ad altri eredi in seguito alla morte del genitore che ha donato il bene.
In certe situazioni quindi si preferisce vendere casa ai figli, un’operazione che ovviamente può essere effettuata se i figli sono maggiorenni.
Naturalmente è essenziale che la vendita sia fatta in modo lecito, evitando quindi la sottrazione della quota di legittima nei confronti di altri figli o comunque evitando altre possibili azioni, che potrebbero spingere ad esempio a vendere la casa ad un figlio per evitare un pignoramento.
In quest’ultimo caso, ad esempio, il creditore potrebbe effettuare la richiesta di un’azione revocatoria entro cinque anni da quando viene effettuato l’atto dal notaio, sempre che l’acquirente conosca la presenza del debito.
Intestare casa a figli maggiorenni e minorenni
Quando si vuole intestare casa ai figli, quindi, si può procedere in diversi modi.
Come abbiamo visto, nel caso dei figli maggiorenni, si può procedere con la donazione, che può interessare tutti i beni, compresi gli immobili.
Come intestare casa ai figli maggiorenni?
In questo caso ti devi rivolgere ad un notaio, che avrà il compito di compiere tutte le verifiche necessarie prima di stipulare l’atto e di effettuarne la registrazione.
Se vuoi sapere come fare, invece, nel caso di intestare casa ai figli minorenni, tieni in considerazione il fatto che in questo caso non puoi procedere con la vendita.
Puoi però sempre effettuare una donazione.
Per fare questo devi comunque inizialmente presentare una richiesta in tribunale, che avrà il compito di decidere se questa operazione rientra tra gli interessi del figlio stesso.
Intestare casa ai figli con mutuo
C’è comunque un’altra soluzione possibile, che è utile ad esempio per aiutare un figlio ad acquistare una casa.
Si tratta di intestare casa ai figli con mutuo.
Potresti infatti intestarti il mutuo per l’acquisto di un immobile e allo stesso tempo intestare l’immobile stesso al figlio.
In questa situazione il figlio, che diventa il proprietario effettivo della casa, deve comunque trasferirsi nell’abitazione entro un anno dal momento dell’acquisto, facendo in modo che l’immobile diventi la sua abitazione principale.
Ricordati però che il genitore in questo caso non potrebbe ottenere delle condizioni positive in termini di agevolazioni economiche, perché non può procedere con la detrazione degli interessi passivi del mutuo.
Infatti, per fare in modo che questo avvenga, il proprietario della casa e il titolare del mutuo devono coincidere.
Quanto costa intestare casa ai figli
Quindi, quanto costa intestare casa ai figli?
Nel caso della donazione, che rappresenta comunque la soluzione più comunemente scelta da chi vuole intestare casa ai figli, non devi pagare una percentuale di imposta sul valore dell’immobile.
Devi comunque sapere che ci sono altre imposte da pagare, quelle catastali e ipotecarie, che corrispondono al 3% del valore della casa.
Il valore può essere ridotto a 258,23 euro, nel momento in cui il figlio decide di fare della casa l’abitazione principale.
Per quanto riguarda le spese burocratiche, devi considerare altri costi.
Si tratta ad esempio delle spese tecniche, che includono quelle per i bolli e per le necessarie trascrizioni, che corrispondono a circa 300 euro.
Inoltre devi sempre considerare l’onorario da corrispondere al notaio.
La spesa in questo caso può variare e per questo ti consigliamo di farti rilasciare dei preventivi da diversi professionisti.
Intestare casa al figlio pro e contro
Non possiamo chiudere questa guida senza mettere ben in evidenza i pro e contro di intestare casa a figli maggiorenni e minorenni.
I vantaggi principali sono a livello fiscale. Le imposte che si pagano al momento del rogito sono più basse. Considera che se si acquista da un costruttore l’Iva sarebbe al 4% e non al 10% oppure quando si acquisto da un privato l’imposta di registro sarà al 2% e non al 9%.
Inoltre salvo per gli immobili di lusso, un’immobile intestato al figlio non può essere pignorato.
Tra gli svantaggi non possiamo non mettere in evidenza una situazione che si verifica più spesso di quanto si possa immaginare.
Se i rapporti tra il figlio e i genitori dovessero incrinarsi il figlio, se maggiorenne, può sfrattare il genitore.
Caterina Benedictis
La professionista immobiliare
